場所は、枚方市香里ケ丘１丁目１４番２号です。
１９６６年に住宅都市整備公団が、分譲した築５０年のマンションで、いわゆる香里団地と言われる大きな賃貸住宅の団地群の一角の、１１棟だけは、１室ごとに、区分所有者が居る分譲区分の１室です。
弊社のマンションリフォームのモデルとして、オープンハウスを行いましたが、ここは、私、藤倉が、個人で投資用に購入して、リフォーム完成後は、賃貸として運用、家賃収入を得る予定です。このマンションの物件価格は、３６０万円で、仲介手数料や登記などに係った費用が、３８万円ほど。取得に要した費用は、３９８万円でした。
購入時の内部の様子です。
キッチンは、前の所有者さんが、リフォームをされていて、グレードの良いものが入っていたので、シンクの錆びを落として、綺麗にクリーニングをして、再使用しました。
レンジフードと水栓とガスコンロは、新しいものに取り換えました。
洗面台・トイレ・給湯器・浴槽など、キッチン以外の水回り機器は、すべて新調しました。床は、桜材の無垢のフロアーを貼りました。 床下地の段階で、Ｌ４５等級の遮音性能が出ているので、無垢のフロアー貼っても、階下に音が響かないよう配慮しています。（この部屋は、４階部です。）
サッシは、かなりガタが来ていて、隙間風が入るような状態だったので、すべて新しく取り換えるか、内側に、樹脂製の内窓を取り付けて、２重サッシにいたしました。
リフォームに係った費用が、弊社の通常の利益をのせた形で、３２０万円です。
物件の取得費 ３９８万円 ＋ リフォーム費用 ３２０万円 合計 ７１８万円かかったことになります。
賃貸に関しては、月 ６３，０００円の家賃で、募集をかけてもらったところ、すぐに、入居者様が、決まりました。
この部屋と同じ大きさで、同時期に建った、隣接しているＵＲ住宅公団の賃貸物件が、５２，０００円／月。
新しく建て替えを行った同じくＵＲの物件の同じくらいの広さの物件が、７８，０００円／月なので、その中間の６３，０００円／月に設定いたしました。
６３，０００円×１２か月 ＝ ７５６，０００円 の家賃収入ですが、
管理費と修繕積立費は、所有者の自分が払わないといけないので、
１２，０００円×１２か月 ＝１４４，０００円 は、マイナスになります。
更に、固定資産税が、年３５，０００円ほどかかるので、７５６、０００円 －１４４，０００円－３５，０００円
手元に残るのが、５７７，０００円です。
年間の利回りは、５７７，０００円（年間収入） ÷ ７，１８０，０００円（不動産価格） ＝ ８．０％
利回りとしては、まあまあ、特別よくもないけど、悪くもないって感じ じゃないでしょうか。
不動産投資では、一般的に、利回りの善し悪しが、重要視されますが、一番重要なのは、最後にこの不動産が、いくらで売却出来るかということが、肝心になってくると思います。
７１８万円かけたものが、７１８万円以上で、売却出来なければ、８％の利回りは、絵に描いた餅ってやつです。
この物件の面白いところは、土地の所有権が、総面積１９,１２８．１９㎡の９０３２分の５１付いていることです。 計算しますと、１０８．００９㎡ ３２．７３坪になります。
枚方市香里ケ丘というと、京阪沿線では、樟葉の次ぐらいに、地価の高いところで、更地で取引されるとしたら、坪単価 ５０万～７０万円の間ぐらいでしょうか。
５０万円として、５０万×３２．７３坪 ＝ １，６３６万円。 ７０万円なら、２，２９１万円ということになります。
築５０年の建物が土地の上に建っているので、３６０万円の価値しかないのですが、建物が、取り壊されて更地になれば、１６００万円～２３００万円の価値が有るということになります。
しかも、今時点で、築５０年なので、そう遠くない将来に、建替えるか、取り壊すかなどの選択が必然な状況です。
自分の希望としては、７～１０年ぐらいで、取り壊しになってくれればと思いますし、管理組合にもそういう働きかけを行っていこうと思っています。
