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定期借地権付きマンション 枚方市東田宮

枚方市東田宮1丁目の「ラフィーネ枚方一号館 」という分譲マンションの購入仲介をさせていただきました。
ご購入いただいたのは、60歳代後半のお客様で、現在は、交野市の山手の住宅街で、170坪の敷地の一戸建て住宅にお住まいですが、年齢的に、買い物や駅までの行き来が不便になってきたので、駅に近いマンションに住居を変わりたいというご希望をいただき、こちらのマンションをご紹介させていただき、成約をいただきました。
ラフィーネ枚方 レインズ図面

ここのマンションは、京阪電車 枚方市駅から徒歩9分の場所で、徒歩5分~10分の範囲に、スーパーやコンビニ、病院、市役所などがあり、とても便利な立地です。

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ラフィーネ 地図

枚方駅から徒歩9分、築17年の3LDK。 住居部の専有面積82.54㎡。 それ以外に、29.49㎡の広いバルコニーと玄関ポーチ4.74㎡が付いています。
東面、南面、西面の3方向に面しており、全ての部屋に窓があります。

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まだ築後17年なので、キッチンやユニットバスなど水回りの機器は、取り替えなくても充分使えるので、電気温水器、レンジフードやトイレなど、部分的な機器の交換と、クロスの貼替などはさせていただきましたが、大きなリフォームは必要ありませんでした。

こんなにいい条件なのに、価格は、1,170万円です。
立地、広さ、設備などから見て、この価格は、とても良い買い物だと思います。

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どうして、こんなに安いかというと、実は、このマンションは、敷地が、借地になっている定期借地権付きマンションだからです。

普通、分譲マンションの敷地は、マンションの共有の所有物で、それぞれ持ち分に応じて土地の所有権が付いていますが、ここのマンションは、地主から、土地を借りている形になっています。
従って、分譲マンションに付きものの管理費・修繕積立費にプラス、借地料というのが必要になります。
実は、敷地の借地としての期間も、52年間契約となっていて、52年が経過したら、建物を地主に返還しなければなりません。

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このマンションも場合、残りの期間は、あと35年となっていて、35年後には、マンションを出ていかなければなりません。
これでは、全然お得じゃないじゃないかと思われるかもしれませんが、じっくり計算してみると、やっぱりそれなりにお得だと思います。

ここをご契約いただいたお客様の場合、今から35年後は、100歳を越えられている計算なので、それまでこのマンションに住み続けられている可能性は、かなり低く、10,310円/月の借地料を35年払ったして、433万円なので、1,170万円と合計しても、1,603万円となり、広さ・立地を考えれば、まだまだお得といえると思います。

しかも、もし、ここに住まなくなったとしても、この場所なら、月に10万円ぐらいの家賃で、人に貸せるので、仮に20年住んで、残り15年を、賃貸で運用すれば、購入した金額の大部分は、家賃として取り戻せるんじゃないかと思います。

定期借地でなく、所有にこだわって、同じような立地と広さのマンションを探すとなると、少なくとも、あと1,000万円は必要になると思います。
仮に、築20年のマンションを、2,500万円で購入したとして、35年後、築55年のマンションの資産価値は、500万円~800万円ぐらいでしょうか。下手すると、もっと低いかもしれませんし、古くなった建物の建替えに追い銭が必要になるかもしれません。
不動産を購入するときに、デザインや設備などに気をとられて、よくよく、その資産としての価値を検討しないと、後になって後悔をすることになってしまうので、要注意ですね。

定期借地権付マンションは、都会の駅の近くなどにちょこちょこあるので、そういうものを所有するというも、うまくすると資産形成に有効な手段になるんじゃないかと思います。