2022.08.18

実家を相続、売る？賃貸にする？　リフォーム会社にお手伝いできること

住む人のいなくなった実家を相続――。　

ここ数年、空き家の活用についてご相談を受ける機会が増えています。

もうだれも住まないけれど、手放すのも気が引ける。どうするか決められないまま何年も経ってしまい、結果的に放置状態になる場合が多いのではないでしょうか。

誰も住まないと、家はみるみる劣化します。電気やガス、水道などの設備はもちろん、空気が入れ替わらなくなってカビが生えたり、外壁にはツルが伸びてきたり……。こうなると事態はもっと悪化します。いたずらで窓ガラスを割られたり、ゴミを不法投棄されたり、挙げ句の果てには放火されたりといった犯罪まで招きかねません。

環境・治安対策などの観点から、2014年に空き家対策法（空き家法）が制定され放置空き家は固定資産税の負担が増えることになりました。ご相談が増えているのにはこうした背景があるんです。

最初に検討すべき二つの選択肢

さて、実家に住む人がいなくなりました。取りうる選択肢は二つです。

・売却する

・賃貸物件にする

売って現金化するメリットは、遺産を複数の人が相続する場合に分配がしやすいこと。管理する必要がなくなりますし、納税も一度だけで済みます。住んでいるところから遠いなど様子をたやすく見に行けないから、と選択する人も多いようです。

デメリットとしては、税金がかかること。大まかに分けて「相続する際にかかる手数料的な税金」と「売って入手した利益にかかる税金」。また、税金の計算や事務手続きを自分でしない場合は税理士など専門家に依頼するため、報酬などもそれなりにかかります。

賃貸にするメリット、デメリット

一方、賃貸物件にして家賃収入を得る方が長期的なリターンが大きいケースもあります。将来的に自分が住む選択肢も残しておけます。

デメリットとしては、建物・設備の管理、固定資産税の納税が定期的に必要だということ。「給湯器が壊れた」といったトラブルが発生したら、大家として修理を手配し実費を払う義務があります。

入居者が退去した場合、ハウスクリーニングや壁紙の交換など傷んだ箇所の手入れも必要。住む人を見つけられなければ収入はゼロです。入居者を探すにも、業者に頼めば仲介費用がかかります。

駅に近いかどうかなど条件によって変わりますので、売るのと貸すのとどちらがお得かは専門家と相談して判断することをおすすめします。

なるべく早く？　価値を高めてから？

売却・賃貸どちらを選ぶにしても、もう一つ考えるべきことがあります。

それは、リフォームするかしないか。

その場合に考えるべき選択肢は二つです。

・最小限のリフォーム工事で済ます

・リノベーションで付加価値を足す

公団住宅の一室をリフォームしたケースを以前ご紹介しました。

洗濯機の置き場がない、キッチンにお湯の配管が来ていないなど古い設備の住宅でしたが、地下鉄御堂筋線の駅から徒歩数分の好立地。賃貸住宅で人気のエリアです。

そこで、賃貸にすべく180万円（税込）のリフォームを施されました。

家賃は月5万円。管理費と修繕積立費が月1万2000円ですので、実際の収入は月3万8000円。

出費（初期投資）180万円

収入　　　　　　45万6000円/年

固定資産税など諸費用は別にして、4年で初期投資分は回収できる計算です。

デザインに凝ったり、ワンランク上の設備を採用したりして付加価値を足すリノベーションの場合は、どんな人に借りてほしいか考慮し設備を整えます。普通のリフォームより費用がかかりますが、家賃を少し高く設定できる可能性も。入居者を見つけられるか、類似の物件と比較しながら計画を立てましょう。

リフォームも不動産取引もワンストップで

 第二次大戦後の需要で増えた住宅は、少子高齢社会を迎え余るようになりました。国土交通省が2019年に発表した調査では、空き家は848万9000戸。住宅の13.6％は空き家なのです。

コロナ禍以降、不安定な世情と連動してか安定的な収入を得られる不動産投資をする方が増えたように感じています。

相続した物件を売却するにしても、貸し出して家賃収入を得るにしても、時間が経てば経つほど価値は下がります。リフォーム工事が必要な箇所が増え、出費も増加することに。

当社は新たに宅地建物取引業（不動産業）の免許を受けましたので、

・現状のまま売却する

・最低限のリフォームをして売却する

・リノベーションで付加価値を足し、なるべく高く売却する

・リフォームして賃貸物件にする

などの選択肢をご提示できるのが強みです。

物件所在地の地域性やお客さまの将来設計、ご希望などに応じてご提案させていただきます。

お気軽にご相談くださいね。